Bauen als sozialer Langzeitprozess

von Manfred Wenzel

 

In diesem Artikel geht es darum, warum Banken, Finanzdienstleister, Grundstücksbesitzer, Gesetzgeber und kommunale Politik gemeinsam umdenken müssen, um in den nächsten Jahrzehnten städtebaulich und ökonomisch das Beste für unsere Städte herauszuholen.

 

1.

Seit Vitruv („Zehn Bücher über Architektur“, entstanden ca. 30 Jahre vor Christus) gelten als die drei Grundprinzipien guter Architektur:

1. Firmitas (Festigkeit, Bauwerkqualität),
2. Utilitas (Brauchbarkeit, dauerhafte Nützlichkeit),
3. Venustas („Venuseffekt“ – man sieht hin und ist durch Schönheit gebannt, ohne zu verstehen, warum genau.)

Für die Großbauten in alter Zeit war dabei meist als Hauptziel maßgeblich, dass etwas gebaut wurde, das für viele Generationen Bestand haben würde. Sie dienten der Verbreitung von Religionen, der Organisation von imperialen Reichen und der Bildung größerer Stadtgemeinschaften.

Bis heute finden wir in staatlichen und privaten Repräsentationsbauten oft den gewissen architektonischen Geltungsdrang. Solche „Herrschaftsarchitektur“ ist größtenteils für das Sozialleben einer Stadt von begrenztem Nutzen, sodass es sich vom Standpunkt der Stadt als Lebensraum um Stadtverschwendung handelt.

 

2.

Seit Jahrtausenden ist Architektur ein Formfaktor für das Zusammenleben der Menschen, der zudem die langfristige Akkumulation von Wohlstand ermöglicht. Privater Landbesitz und Gebäude lassen sich als Familienstiftungen verstehen. Für die Menschen bilden sie eine materielle Basis und sind meistens das wertvollste Erbstück.

In der Regel bedient ein Gebäude vier verschiedene Formen von Nutzen:

1. Unmittelbarer Raumnutzen eines Gebäudes
2. Ästhetische und funktionale Nachbarschaftsbeziehungen (wo ein Haus steht, kann keine Straße, kein Park etc. sein)
3. Rolle für die Stadt (Wohnen, Arbeiten, Heilen, Unterrichten etc.)
4. Stabilitätsanker für die Finanzmärkte

Dank der modernen Finanzmärkte sind in den vergangenen Jahrzehnten die Punkte a) und d) immer wichtiger geworden, b) und c) unwichtiger.

Daher ist die gebaute Substanz für die Bewertung einer Immobilie nicht mehr so zentral wie früher. Der Grundstückswert hat heute auch steuerrechtlich seinen eigenen Wert, der sich getrennt vom Gebäude entwickeln kann, sodass in den A-Lagen die Grundstücke inzwischen weit wertvoller sein können als die Gebäude darauf.

 

3.

Warum ist das so? Im Gegensatz zu Gebäuden sind Grundstücke wertstabil, weil sie keiner Abnutzung unterliegen. Zudem haben die Immobilien in den modernen Geldmärkten die Funktion eines „Stabilitätsankers“ und damit eine ähnliche Rolle wie Gold.

Die Aufgabe der materiellen Kreditabsicherung bedrängt zunehmend die kommunale Stadtplanung und die Erwartungen an die Architektur (lesenswert dazu „Wenn Eigentum dem Fortschritt im Weg steht“, Rezension der FAZ zu Mike Bird „The Land Trap“).

Das Problem taucht inzwischen selbst bei Ackerland auf, wenn Überschussliquidität in Agrarboden angelegt wird, allein wegen der abstrakten Finanzfunktion und ohne die Risiken einer unternehmerischen Investition.

Im Extremfall bleiben Grundstücke über Jahrzehnte ungenutzt. Die Parallelen dazu sind Gold oder Spitzenkunst, die gekauft werden, um in einem Tresor zu verschwinden, unter Umständen für Jahrzehnte.

 

4.

Seit der Industrialisierung verwandelten sich Immobilien in handelbare und aufteilbare Anlageobjekte für wechselnde Besitzer und Investmentfonds. Die Erfindung des Sicherheitsaufzugs von Elisha Otis (1852) hat diesen Wandel beschleunigt, weil die Aufzüge das vertikale Wachstum der Städte ermöglichten. Konnten Städte vorher nur durch Ausdehnung wachsen, konzentrierte sich die steigende Nachfrage seitdem zunehmend auf die zentralen Innenstadtbezirke.

Durch Autos, Busse und Bahnen ergaben sich zudem immer größere Einzugsgebiete, die aber letztlich die Nachfrage in den Stadtkernen nicht entspannten, sodass dort die superverdichteten Gebäudetypen zum Standard wurden.

 

5.

Für Architekten spielt der Grundstückswert keine Rolle. Banken und Investoren kreditieren dagegen am liebsten Grundstücke, bei denen die Nachfrage am stabilsten zu steigen scheint. Seit Langem ist dies dort der Fall, wo die Stadt wirtschaftlich und sozial am lebendigsten ist.

Die Folge der fast „automatischen“ Wertsteigerungen der Bestlagen war, dass sich dort die Bedeutung von Qualität und Baugestaltung verringerte, während die Beleihungen womöglich immer höher gesetzt wurden. Inzwischen ist es aber keine Seltenheit mehr, dass solche „Bausünden“ technisch oder räumlich veraltet sind und kaum noch verwertbar sind, obwohl sie erst vor wenigen Jahrzehnten errichtet wurden. Gerade in den Innenstädten gibt es immer mehr „Krisenimmobilien“.

[Bildunterschrift]
In Frankfurt am Main ist am bekanntesten das 186 Meter hohe Trianon, das 2024 durch zu hohe Beleihung bei gleichzeitigem Sanierungsrückstand insolvent ging. Bis heute gibt es keine Lösung für das Gebäude.

Viele der heutigen „Gebäudeprodukte“ werden immer noch hauptsächlich für mittelfristige Zyklen optimiert. Es gibt immer viele vorbildliche Gegenbeispiele, dennoch sollten alle Akteure sich der Gefahren von „schlechter Architektur“ stärker bewusst werden.

 

6.

In Deutschland entfallen heute etwa 20% der Wirtschaftsleistung auf den Immobiliensektor. Investiert wird meist mit Fremdkapital, also gehebelt. Die Finanzialisierung des Bauens verringert die Ambitionen, welche die Architektur historisch geprägt haben: Nachhaltigkeit, Dauerhaftigkeit und gesellschaftliche Verantwortung.

Die aktuellen Krisenimmobilien erinnern daran, dass Immobilienkrisen auch durch Nutzenerosion, zu optimistische Finanzierungsmodelle oder durch das Verschleppen von Sanierungen entstehen können. Das ist nicht neu, wenn man etwa an Fabrikgebäude oder alte Schlösser denkt. Neu ist das gehäufte Auftreten dieses Phänomens in besten Lagen einer Stadt.

 

7.

Kaufhausimmobilien sind in der „Sinnkrise“ und haben sich von sicheren zu riskanten Assets verwandelt.

Die Nachnutzung dieses Gebäudetyps, der vielerorts die Nachbarlagen aufgewertet hatte und für belebte Innenstädte sorgte, ist ein massives Problem. In einzelnen Fällen stehen die Gebäudeblöcke schon jahrelang leer, auch weil die Grundstücke zu Höchstwerten bilanziert und kreditiert sind. Eine Kaskade der Abwertungen von Grundstücken in den Innenstädten wäre fast schon ein systemischer Schock.

Andererseits lohnen sich Umbau- oder Neubaukosten nur, wenn sich damit die entsprechenden Renditen realisieren ließen. Die Hauptfrage aus der Sicht der Finanziers ist: Lässt sich für diese Orte noch eine Zentralität und Nachfragestärke aufrechterhalten, die Funktionen und Menschen aus der ganzen Stadt anzieht?

Vom Handel hört man längst, dass er nur mit niedrigeren Mieten in der Innenstadt überleben kann. Gesucht sind jetzt Transformationskonzepte – ein neuer Lebensplan für die deutschen Nachkriegsstädte.

 

8.

Der Soziologe Richard Sennett lenkt in seinem Buch „Zusammenarbeit“ (2018) die Aufmerksamkeit auf das Thema „Reparatur“ als ein grundlegendes Element des menschlichen Kulturprozesses. Ihm zufolge gehört das Kontinuum des Reparierens zum Fundament des Zusammenlebens und damit auch zur Grundlage eines sich immer wieder neu organisierenden Stadtlebens.

Heute sehen wir, dass der Lebenswert einer Stadt sich nicht nur durch einzelne Neubauten erhält, sondern mindestens ebenso sehr durch gelungene Anpassungen und Instandsetzungen. Reparaturprozesse schützen die Gemeinschaften, verbessern die Stadtkultur und vertiefen das städtische Zusammenleben, wobei man alle Formen von Erhalt des sozialen Nutzens – Sanierung, Anbau, Umbau, Aufstocken oder Umnutzung – als städtebaulichen Reparaturprozess verstehen kann.

 

9.

Heute entfallen in Deutschland nur 30 Prozent der Gebäudeinvestitionen auf Neubauten, 70 Prozent auf Bautätigkeit im Bestand. Dennoch ist oft ein Planungsdefizit zu beobachten: Oft werden Gebäude und Stadtviertel nicht konsequent genug als offene Systeme gedacht, sondern als isolierte Projekte für einen begrenzten Verwertungszeitraum.

Solche Probleme entstehen auch dadurch, dass die Gestaltungsmöglichkeiten der Kommunen gerade mehr als knapp sind. Sie kämpfen mit einer Multiplikation der Dringlichkeiten. Ein paar Stichworte dazu:

• Wohnraummangel für Normal- und Geringverdiener
• Nachfrageänderungen in den Büro- und Gewerberaummärkten
• Verkehrswegekonflikte (Straßenbreiten, Parkplätze, Fahrradwege)
• Leistungsfähigkeit des ÖPNV
• Klimaanpassungen
• Überalterte Infrastruktur
• Mangelnde soziale Durchmischung (Gettobildungen)
• Weitere Aufgaben bei Kitas, Schulen, Parks etc.
• Wachsende Haushaltsdefizite, auch durch gestiegene Sozialausgaben

Zu wünschen wäre Bauaktivität an allen Ecken und Enden, auch für mehr Sozialwohnungen und an öffentlichen Gebäuden. Doch die Städte können sich gar nicht so schnell umgestalten und „reparieren“, wie sie müssten.

 

10.

Architektur wird als Finanzprodukt „opportunistisch“ für möglichst hohe Jahresrenditen geplant. Dass sie finanzmathematisch funktionieren müssen, ist nicht zu kritisieren. Investoren müssen im Spannungsfeld von planbaren Renditen, politischen Vorgaben, Mieternachfrage und Kreditzeiträumen denken – oder in andere Assets oder Länder investieren.

Der finanzielle Nutzen der Verbesserung „weicher“ Mehrwerte wie sozialer Struktur, städtischer Identität oder Ökologie ist kaum kalkulierbar und nicht kreditierbar, schon gar nicht über lange Zeiträume. Die Folgen sind zum Beispiel:

• Überproportional steigende Wohnkosten,
• ästhetische Monotonie,
• verkürzte Nutzungszyklen,
• zunehmende Austauschbarkeit der gebauten Umwelt.

Daran erkennt man: Die Kommunen haben von ihrer Kontrolle über die Gestaltung der Stadt einiges eingebüßt. Manche Projekte erweisen sich nach kurzer Zeit als ökonomisch und funktional nicht tragfähig oder unangemessen.

Die gegenwärtige Entwicklung ist aber kein Naturgesetz. Sie ist das Ergebnis von Rahmenbedingungen, Narrativen der Finanzmärkte und Entscheidungen der Kommunen. Die künftige Entwicklung kann daher wieder stärker in die Richtung gesteuert werden, dass wir städtebaulich und ökonomisch das Beste für unsere Städte herausholen.

 

11.

Politik muss politisch handeln und für jede historische Phase neue Ideen und Strategien entwickeln, wie sie die Voraussetzungen für vielfältiges, verantwortungsvolles und ausreichendes Bauen gestaltet und sicherstellt.

Die Themen, die jetzt im Vordergrund stehen, sind bekannt, bekommen aber nur zögerlich die nötige Priorität:

1. Wir benötigen schnellere Entscheidungen, zuallererst bei den „Reparaturen“ der Baugesetze, Institutionen und kommunalen Bauvorgaben.
2. Grundstückswerte sind neu zu regulieren, sodass die städtebaulichen „Filetstücke“ in den Kernstädten wieder stärker als „Income-Asset“ bewertet werden können, weniger als Value-Asset.
3. Die Städte sollten zügiger Bauflächen-Reserven zugänglich machen, auch für kleinteilige Engagements, um eine lebendige städtische Vielfalt zu ermöglichen.
4. Die Arbeit der Baubehörden und Genehmigungsverfahren muss vereinfacht und beschleunigt werden.
5. Baunormen müssen auf Landes- und Bundesebene kritisch durchgesehen, reduziert und flexibilisiert werden. Widersprüche zwischen verschiedenen Vorgabenkatalogen sind zu beseitigen, andernfalls könnte einfach die Entscheidung des Bauherrn gelten, welcher Vorgabe er folgen möchte.
6. Der Staat sollte die Spielräume für Sanierungsideen, Umbauten, Aufstockungen und Umnutzungen erweitern.

Die Nutznießer solcher Maßnahmen wären alle Stadtbewohner, die Kommunen selbst, die Baubranche und die städtische Lebensqualität.

 

12.

Ein Blick in die Geschichte zeigt, dass die Zeiten gut fürs Bauen waren, die neue, unkonventionelle Modelle erfunden und ermöglicht haben. Dazu zwei Ideen, die sich in Gegenwart und Geschichte finden lassen, gegenwärtig aber in Deutschland nicht üblich sind:

1. Aufgreifen des Terrain-Gesellschaften-Modells der Gründerzeit: Sie erschlossen große Flächen, parzellierten sie und ermöglichten dort eine Vielzahl individueller Bauvorhaben. Dadurch entstanden dichte, vielfältige und bis heute funktionierende Stadtstrukturen mit einer Vielzahl von Eigentümern, unterschiedlichen Finanzierungen und allen Angeboten, die eine Stadt im Nahbereich benötigt.
2. Private Investoren könnten gegen eine einmalige Zahlung lediglich die Nutzungsrechte für ein Grundstück erwerben. Das würde die Gesamtinvestitionskosten senken, die bloße Grundstücksspekulation eindämmen und Brachliegen mit einer negativen Rendite belegen.

Generell sollte Architektur von allen Beteiligten wieder stärker als gesellschaftliche Aufgabe verstanden werden und sich stärker an den Prinzipien von Dauerhaftigkeit, Reparaturfähigkeit und Angemessenheit orientieren.

Die gebaute Umwelt prägt das Leben in einer Stadt über Jahrzehnte und dadurch auch den wirtschaftlichen Erfolg einer Stadt. Die Frage, wie wir bauen, ist daher immer auch die Frage danach, wie wir leben und wohin wir uns entwickeln wollen.

Wenn es nicht gelingt, Ökonomie und Nachhaltigkeit, Effizienz und Qualität, Markt und Gemeinwohl neu auszubalancieren, könnte die Gesellschaft in Deutschland einen ihrer wichtigsten Faktoren für die allgemeine Lebenszufriedenheit weiter verlieren.